Kluczowe wnioski z najnowszych interpretacji
Fundacja rodzinna to ogromne narzędzie do sukcesji i ochrony majątku, jednak jej efektywność podatkowa w dużej mierze zależy od sposobu, w jaki zarządza swoimi aktywami. Jednym z częstych sposobów wykorzystania mienia fundacji jest wynajem nieruchomości – zarówno na cele mieszkalne fundatorów, jak i na potrzeby ich firm.
Choć fundacja rodzinna korzysta z szerokiego zwolnienia podmiotowego z CIT, zasady opodatkowania najmu są złożone i zależą od tego, kto jest najemcą oraz jakiemu celowi służy nieruchomość. Przedstawiamy analizę trzech kluczowych interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z maja 2026 roku, które rzucają nowe światło na ten temat.
1. Wynajem komercyjny dla spółki powiązanej: Możliwa amortyzacja
Stan faktyczny: Fundacja rodzinna zakupiła budynek niemieszkalny (sklasyfikowany jako hotel) i wydzierżawiła go spółce z o.o., w której posiada większość udziałów. Spółka wykorzystuje budynek do prowadzenia swojej działalności gospodarczej.
Stanowisko podatnika: Fundacja uznała, że dochód z tej dzierżawy powinien być opodatkowany stawką 19% CIT, ale jednocześnie ma ona prawo do ujęcia w kosztach odpisów amortyzacyjnych od wartości budynku, ponieważ nabyła go odpłatnie.
Stanowisko organu: Dyrektor KIS potwierdził to stanowisko. Ponieważ nieruchomość służy działalności gospodarczej podmiotu powiązanego, fundacja traci w tym zakresie prawo do zwolnienia z podatku.
Praktyczne znaczenie: Jeśli Twoja fundacja wynajmuje lokal biurowy lub magazyn Twojej własnej spółce, dochód ten nie będzie zwolniony z CIT. Jednak dzięki temu, że fundacja płaci w tym przypadku „zwykły” 19% podatek, może on być znacznie obniżony przez koszty uzyskania przychodów, takie jak remonty czy amortyzacja.
Ważna uwaga: Prawo do amortyzacji przysługuje tylko wtedy, gdy fundacja kupiła nieruchomość. Jeśli budynek został wniesiony nieodpłatnie na fundusz założycielski, odpisy amortyzacyjne nie będą kosztem podatkowym.
2. Dom dla beneficjenta: Kiedy unikniemy podatku?
Stan faktyczny: Fundacja planuje nabyć dom mieszkalny i odpłatnie udostępnić go beneficjentom (fundatorom i ich dzieciom) wyłącznie w celach zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Najemcy będą płacić rynkowy czynsz oraz pokrywać koszty eksploatacji.
Stanowisko podatnika: Wnioskodawca argumentował, że taki najem mieści się w dozwolonej działalności fundacji i korzysta ze zwolnienia z CIT, gdyż dom nie służy działalności gospodarczej najemców.
Stanowisko organu: Organ uznał to podejście za prawidłowe. Kluczowe było to, że najem służy celom osobistym (mieszkaniowym), a nie biznesowym.
Praktyczne znaczenie: To doskonała wiadomość dla osób chcących przenieść prywatne domy do fundacji. Jeśli fundator lub jego rodzina wynajmują dom od fundacji, by w nim mieszkać, fundacja nie zapłaci ani 19% CIT, ani 15% podatku od świadczeń (tzw. ukrytych zysków), o ile czynsz będzie ustalony na poziomie rynkowym. W praktyce oznacza to pełną neutralność podatkową po stronie fundacji.
3. Biuro w domu fundatora: Pułapka „celów biznesowych”
Stan faktyczny: Sytuacja podobna do poprzedniej – fundacja posiada dom mieszkalny. Różnica polega na tym, że fundatorzy chcą go wynająć od fundacji w celu prowadzenia w nim swojej działalności gospodarczej.
Stanowisko podatnika: Fundacja założyła, że z uwagi na powiązanie i biznesowy cel najmu, dochód będzie opodatkowany stawką 19% CIT.
Stanowisko organu: Dyrektor KIS potwierdził, że w tym przypadku zwolnienie podmiotowe nie ma zastosowania.
Praktyczne znaczenie: Nawet jeśli nieruchomość ma charakter mieszkalny (dom), decydujący jest sposób jej wykorzystania przez najemcę. Jeśli fundator zarejestruje tam firmę lub będzie faktycznie wykorzystywał budynek jako składnik majątku służący jego biznesowi, fundacja zapłaci 19% CIT od dochodu z najmu. Nie stosuje się tu jednak karnej stawki 25% CIT, gdyż najem sam w sobie pozostaje działalnością dozwoloną statutowo.
4. Pułapka darmowego mieszkania
Stan faktyczny: Fundacja udostępnia dom do bezpłatnego używania beneficjentom (żonie i dzieciom) oraz fundatorowi (który w tej konkretnej sprawie nie był beneficjentem) w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
Stanowisko podatnika: Podatnik uważał, że skoro zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny jest celem statutowym fundacji, to darmowe mieszkanie nie powinno być opodatkowane.
Stanowisko organu: Dyrektor KIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe.
· Darmowe udostępnienie domu beneficjentom to tzw. „świadczenie”, które podlega opodatkowaniu stawką 15% CIT.
· Darmowe udostępnienie domu fundatorowi niebędącemu beneficjentem to tzw. „ukryty zysk”, który również podlega opodatkowaniu stawką 15% CIT.
Praktyczne znaczenie: Model, w którym fundacja kupuje dom, a rodzina mieszka w nim bez płacenia rynkowego czynszu, jest niekorzystny podatkowo. Każdy miesiąc takiego „darmowego” mieszkania generuje po stronie fundacji obowiązek zapłaty 15% podatku od wartości rynkowej takiego czynszu
Podsumowanie i rekomendacje
Z analizy powyższych spraw płyną trzy fundamentalne zasady dla zarządów fundacji rodzinnych:
1. Cel najmu zmienia stawkę: Wynajem dla celów prywatnych (mieszkaniowych) beneficjenta jest zazwyczaj zwolniony z CIT (0%). Wynajem na potrzeby firmy beneficjenta lub fundatora zawsze oznacza 19% CIT.
2. Rynkowość to podstawa: Ustalenie czynszu poniżej wartości rynkowej naraża fundację na 15% podatek od ukrytych zysków. Zawsze należy posiadać dokumentację uzasadniającą wysokość stawki czynszu (np. operat lub analizę ofert rynkowych).
3. Sposób nabycia a koszty: Planując wynajem komercyjny (opodatkowany 19% CIT), warto pamiętać, że tylko nieruchomości kupione przez fundację (lub w których fundacja przeprowadziła inwestycje/remonty) pozwalają na amortyzację i realne obniżenie podatku. Nieruchomości wniesione „za darmo” nie dają tej możliwości w części ich wartości początkowej z dnia wniesienia.
4. Nieodpłatne używanie mieszkaniowe (brak czynszu) = 15% CIT: Zarządy fundacji powinny bezwzględnie dbać o to, aby każda nieruchomość udostępniana beneficjentom na cele prywatne była objęta umową najmu z rynkową stawką czynszu. „Darmowe” korzystanie z majątku fundacji, które wydaje się beneficjentom naturalne, jest w świetle najnowszej wykładni KIS kosztownym błędem podatkowym.
Podstawę prawną przygotowanego wpisu stanowią przepisy ustaw oraz trzy konkretne interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
Ustawa o fundacji rodzinnej (ufr): Art. 2 ust. 1, Art. 5 ust. 1 pkt 2
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT): Art. 6 ust. 1 pkt 25, Art. 6 ust. 8, Art. 19 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 1b, Art. 15 ust. 6 oraz art. 16a-16m, Art. 24q ust. 1, art. 16c pkt 1 i 2a
Interpretacja z dnia 5 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.66.2026.1.END)
Interpretacja z dnia 7 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.93.2026.2.END)
Interpretacja z dnia 7 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.94.2026.2.END)
Interpretacja z dnia 20 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.121.2026.2.END)
Dodatkowo we wpisie uwzględniono ograniczenia z art. 16c pkt 1 i 2a ustawy o CIT, które wyłączają z amortyzacji podatkowej grunty oraz budynki i lokale mieszkalne.
Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy w oparciu o aktualne przepisy i wykładnię organów skarbowych.